Lorsque vous investissez en location meublée, vous débutez généralement sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut offre une fiscalité attractive et des démarches relativement simples. Cependant, si vos revenus locatifs augmentent de manière significative, vous pourriez basculer sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce changement n'est pas anodin et entraîne des conséquences fiscales et sociales importantes qu'il vaut mieux anticiper pour une exploitation sereine de vos biens.

Les Deux Conditions CUMULATIVES pour Devenir LMP

Pour être considéré comme LMP, deux conditions doivent être remplies simultanément au sein de votre foyer fiscal :

1. Vos recettes annuelles issues de la location meublée (loyers charges comprises, y compris celles de courte durée) doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile.

2. Et ces mêmes recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) hors location meublée, Bénéfices Non Commerciaux (BNC), Bénéfices Agricoles (BA)). Attention : les pensions et rentes viagères ne sont pas prises en compte dans ces "autres revenus d'activité".

Si une seule de ces deux conditions n'est pas remplie, vous restez LMNP.

Principales Différences et Conséquences du Statut LMP

Passer en LMP modifie plusieurs aspects de votre situation :

• Imputation des déficits : En LMP, les déficits générés par l'activité de location meublée (y compris les amortissements) peuvent être imputés sur votre revenu global sans limitation de montant, ce qui n'est pas le cas en LMNP où les déficits se reportent uniquement sur les bénéfices de même nature des années suivantes.

• Régime des plus-values : En LMP, vous êtes soumis au régime des plus-values professionnelles. Cela peut être avantageux après plusieurs années de détention (exonération possible après 5 ans d'activité sous conditions de recettes), mais plus complexe si la revente est rapide. En LMNP, c'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique (généralement plus simple et avec abattement pour durée de détention).

• Cotisations sociales : C'est souvent le point le plus impactant. En LMP, vous êtes affilié au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI) et devez payer des cotisations sociales sur vos bénéfices (environ 35-40%), même si vous êtes déjà salarié ou retraité par ailleurs. En LMNP, vous payez des prélèvements sociaux (17,2%) sur vos revenus locatifs nets, sauf cas particulier de la location saisonnière générant plus de 23 000€ où des cotisations sociales peuvent déjà s'appliquer même en LMNP.

• Exonération d'IFI : Les biens affectés à l'activité LMP peuvent être exonérés d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'il s'agit de votre activité professionnelle principale.

Anticiper la Bascule : Un Enjeu pour Votre Rentabilité

Il est crucial de suivre attentivement l'évolution de vos recettes locatives et de vos autres revenus professionnels pour anticiper un éventuel passage en LMP. Ce changement de statut peut avoir un impact significatif sur votre rentabilité nette, notamment à cause des cotisations sociales.
Si vous approchez des seuils, il peut être judicieux de consulter un expert-comptable pour évaluer les conséquences et envisager des stratégies (par exemple, optimiser les charges pour réduire le bénéfice soumis à cotisations, ou revoir la structure de détention de vos biens).

Une Exploitation Optimisée, Quel Que Soit Votre Statut

Que vous soyez LMNP ou que vous envisagiez un passage en LMP, la performance de l'exploitation de vos biens reste la base de votre succès. Des revenus locatifs maximisés grâce à une intendance de qualité sont essentiels, quel que soit le cadre fiscal.

Chez Always Welcome, nous nous engageons à optimiser l'attractivité et la rentabilité de vos locations meublées. En assurant une intendance professionnelle et en maximisant vos taux d'occupation, nous vous aidons à tirer le meilleur parti de votre investissement, vous laissant ainsi plus de temps pour vous concentrer sur votre stratégie patrimoniale et fiscale.

Vous souhaitez assurer une exploitation performante de vos biens meublés, que vous soyez LMNP ou proche du statut LMP ? Contactez Always Welcome pour un accompagnement sur mesure !

LMNP / LMP : Ne Franchissez Pas la Limite Sans Anticiper les Conséquences !