En tant qu'investisseur en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), le choix de votre régime fiscal est une décision qui impacte directement votre rentabilité nette. Deux options principales s'offrent à vous : le Micro-BIC et le BIC Réel (ou régime réel simplifié). Si le premier séduit par sa simplicité apparente, le second se révèle souvent bien plus avantageux pour optimiser vos revenus locatifs. Comprendre leurs différences est essentiel pour prendre les bonnes décisions concernant la gestion de votre bien, surtout avec les ajustements de la réforme fiscale LMNP 2025.

Le Régime Micro-BIC : La Simplicité, Mais à Quel Prix ?

Le régime Micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes locatives annuelles (loyers charges comprises) ne dépassent pas certains plafonds. Pour 2025 :

• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (avec un abattement forfaitaire de 30 %).

• 77 700 € pour les meublés de tourisme classés et les locations meublées longue durée (avec un abattement forfaitaire de 50 %).

L'abattement forfaitaire est censé couvrir l'ensemble de vos charges. Vous êtes donc imposé sur 70 % ou 50 % de vos recettes, sans avoir à justifier vos dépenses.

• Avantage : Très simple à déclarer (une seule case à remplir sur votre déclaration de revenus 2042-C-PRO).

• Inconvénient majeur : Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion par votre conciergerie, etc.) et l'amortissement de votre bien dépassent cet abattement, vous payez plus d'impôts que nécessaire.

Le Régime BIC Réel : L'Optimisation par la Déduction des Charges et l'Amortissement

Le régime réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réellement supportées pour leur montant exact. Mais son principal atout est la possibilité d'amortir votre bien immobilier et le mobilier. L'amortissement correspond à la constatation comptable de la perte de valeur de votre bien due à l'usure et au temps.

• Charges déductibles typiques : Intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de copropriété, dépenses d'entretien et de réparation, frais de comptabilité, et bien sûr, les frais de gestion locative confiés à une conciergerie comme Always Welcome.

• L'amortissement : C'est une charge "fictive" (elle ne sort pas de votre trésorerie) qui vient réduire considérablement, voire annuler, votre bénéfice imposable pendant de nombreuses années.

Quand le Régime Réel Devient-il Indispensable ?

Le régime réel est quasiment toujours plus intéressant si :

• Vous venez d'acquérir votre bien (les frais d'acquisition comme les frais de notaire peuvent être déduits la première année ou amortis).

• Vous réalisez des travaux importants.

• Vos charges déductibles cumulées à l'amortissement sont supérieures à l'abattement du Micro-BIC.

• Vous souhaitez créer un déficit foncier (les amortissements ne peuvent pas créer de déficit, mais les autres charges si), reportable sur les bénéfices futurs de même nature.

Passer du Micro-BIC au Réel : C'est Possible !

Si vous êtes au Micro-BIC et que le régime réel est plus avantageux, vous pouvez lever une option pour changer. Cette option doit généralement être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier (attention aux dates précises chaque année, notamment avec la déclaration fiscale en mai pour les revenus de l'année N-1).

Une Gestion Experte pour des Revenus Optimisés

Quel que soit le régime fiscal que vous choisissez (ou que votre situation impose), la performance de votre investissement locatif dépend avant tout de la qualité de sa gestion au quotidien. Maximiser le taux d'occupation, fixer des tarifs compétitifs, offrir une expérience locataire irréprochable : ce sont ces éléments qui génèrent les revenus sur lesquels votre fiscalité s'appliquera.

Chez Always Welcome, nous nous engageons à optimiser la gestion de votre bien meublé pour vous assurer les meilleurs revenus possibles. Une fois cette performance atteinte, le choix de votre régime fiscal prendra tout son sens.

Vous avez des questions sur l'optimisation de la rentabilité de votre location meublée ? Contactez Always Welcome pour découvrir nos solutions de gestion sur mesure !

Micro-BIC vs. BIC Réel en LMNP : Comprendre le Cadre Fiscal Pour Mieux Gérer Votre Bien